최초 입주하는 아파트의 경우 입주자대표회의가 구성되지 않은 상태에서 관리주체인 관리업체 선정 절차 및 방법에 관하여 알아보도록 하겠습니다.
관리주체인 관리업체 선정 절차 및 방법
최초로 구성되는 입주자대표회의는 아파트 입주지정기간 이후에 구성되는데 그 시점은 입주예정자 과반수가 입주하였을 때 사업주체는 입주자 등에게 관리업무를 인계받기 위한 입주자대표회의 구성할 것을 통지하면 아파트 입주한 입주자 등은 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고 관리업무를 인수받아야 한다.
관리업무를 인수받기 위해서 입주자대표회의 구성과 더불어 아파트 관리방법 등 관리업체 선정 절차 및 방법에 관하여 알아보면 다음과 같다.
아파트의 관리방법 결정
최초 구성되는 입주자대표회의에서는 제일 먼저 결정해야 하는 것은 우리 아파트 관리를 자치관리하거나 전문 주택관리업자에게 위탁하여 관리할 지를 정하여야 한다.
아파트의 관리방법 결정은 입주자대표회의 제안 또는 전체 입주자 등 10분의 1이 제안으로 전체 입주자 등의 과반수 찬성으로 확정된다. 입주자 등의 찬성 여부를 묻는 방법으로는 전자(종이)투표 또는 서면 동의의 방법으로 그 의사를 확인할 수 있다.
최초 아파트의 관리방법 결정 이후에도 관리방법 변경 시 즉, 위탁관리에서 자치관리 또는 자치관리에서 위탁관리로 변경하는 경우에도 전체 입주자 등의 과반수 찬성의 절차를 준수하여야 한다.
관리방법 미결정인 경우
사업주체의 관리 이관 절차 통지 후 3개월이 도과하였는데도 최초 입주 아파트의 입주자대표회의가 구성이 안되거나 입주자대표회의로부터 관리방법을 결정하였다는 통지가 없는 경우에는 사업주체는 관리주체인 주택관리업자를 선정하여 입주자대표회의 및 관할 시군구에게 그 사실을 알려야 한다.
관리주체인 관리업체의 선정 절차
아파트 공동시설 등 관리를 위한 관리방법이 결정되었고 자치관리 방법이 아닌 위탁관리방법으로 최종 결정되었다면 관리주체인 주택관리업체 즉 관리업체를 선정하는 절차는 다음과 같습니다.
주택관리업자 선정 방법
공동주택관리법제7조제1항에 따르면 정보처리시스템을 통하여 선정하여야 한다고 되어 있다. 다만 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우에는 예외는 있다.
공동주택관리법에 따라 의무관리대상 공동주택단지는 주택관리업자 선정 시 반드시 국토교통부 고시인 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라서 주택관리업자를 선정하여야 한다.
주택관리업자의 선정 시 입주자 등의 동의 절차
주택관리업자 선정하는 계약 방식 중 경쟁입찰 방식과 수의계약 방식이 있다. 이 경우에 공동주택관리법제7조제1항에 따라 중요사항에 대하여 전체 입주자 등의 과반수 동의 절차를 준수하여야 한다.
- 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항
- 수의계약의 경우 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항
관리주체인 주택관리업자 확정
관리방법이 위탁관리 방식으로 진행되는 경우에는 주택관리업자 선정에 관하여 입주자 등의 동의 절차를 거쳐 확정된 계약 방식으로 주택관리업자 확정을 하면 최초 신규 아파트 관리업체 선정 절차가 종료된다.
수의계약 방식의 경우
최초 입주 아파트의 수의계약 방식으로 주택관리업자 선정하는 경우에는 주택관리업자 및 사업자선정지침 [별표 2] 제7호의 규정이 이에 해당된다. 당 지침에 따르면 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우에 수의계약의 방식으로 주택관리업자 선정을 할 수 있다.
경쟁입찰 방식의 경우
경쟁입찰의 경우에는 국토부 고시인 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 입찰의 종류인 일반경쟁입찰 또는 제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰 중에서 선택하여 입찰 절차를 진행하여야 합니다.
경쟁입찰의 방식으로 최종 주택관리업자를 선정하면 입주자대표회의는 입찰정보 및 낙찰금액 등과 동일한 내용으로 계약을 체결하여야 합니다.
맺은말
이상과 같이 최초 입주 아파트의 입주자대표회의 구성 이후 관리주체인 관리업체 선정의 절차 및 방법에 관하여 알아보았습니다.
우리가 흔히 말하는 관리사무소는 자치관리의 경우에는 자치관리기구가 운영하며, 위탁관리 방식을 택한 아파트는 위에서 결정한 주택관리업자인 관리주체가 파견한 관리사무소장이 관리주체의 대리인으로 파견되어 관리사무소를 운영하게 됩니다.